經(jīng)常有人會(huì)問(wèn)我，想承接某住宅樓工程不知道每平米多少錢能做？或者在某地方一個(gè)小區(qū)住宅1500元/平米能不能干？因?yàn)樽≌こ痰慕Y(jié)構(gòu)型式、層高、是否有地下室、地域等等原因，不好簡(jiǎn)單說(shuō)多少錢一平米可以做，只好給別人回答不好說(shuō)、得看圖紙，別人往往會(huì)認(rèn)為我是在敷衍。前天在頭條看到一篇文章，是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人員所寫，文章說(shuō)他們的項(xiàng)目除去地價(jià)的全過(guò)程造價(jià)每平米5195元，并提出“一些縣城的房?jī)r(jià)才三四千一平米，是如何掙錢的呢？”疑問(wèn)，此文一出瞬間刷新了很多人對(duì)住宅房地產(chǎn)的造價(jià)認(rèn)知，我的跟帖評(píng)論也帶來(lái)多人點(diǎn)贊。由此我產(chǎn)生了對(duì)于住宅工程造價(jià)這個(gè)熱點(diǎn)談?wù)剛€(gè)人認(rèn)識(shí)的想法，希望有拋磚引玉之作用。

建筑住宅工程因其結(jié)構(gòu)型式等原因，工程建安費(fèi)造價(jià)從1000元/平米到5000元/平米不等差別很大。具體有多層與高層的區(qū)別、磚混結(jié)構(gòu)與框架結(jié)構(gòu)的區(qū)別、帶地下室與不帶地下室的區(qū)別、帶電梯與不帶電梯的區(qū)別、抗震設(shè)計(jì)與非抗震設(shè)計(jì)的區(qū)別、傳統(tǒng)建筑與裝配式建筑的區(qū)別、有人防與沒(méi)有人防的區(qū)別、斷橋鋁門窗與鋁合金門窗的區(qū)別、公共區(qū)域高檔裝修與普通裝修的區(qū)別、有消防空調(diào)地暖通風(fēng)與沒(méi)有的區(qū)別、有智能化與無(wú)智能化的區(qū)別等等，每項(xiàng)分部分項(xiàng)工程的區(qū)別都會(huì)不同程度增加工程造價(jià)。同時(shí)小區(qū)的綠化、圍墻、大門、道路、路燈、監(jiān)控、廣場(chǎng)、車庫(kù)等也對(duì)住宅單方造價(jià)有很大影響，住宅所在地區(qū)是城市還是縣城、一線城市還是四五線城市造價(jià)也有不同。

一 多層與高層的區(qū)別。目前住宅工程在城市尤其是一、二線城市因?yàn)榈貎r(jià)高、容積率高，一般以高層（7-33層）、小高層（8-16層）、超高層（35層或100米以上）建筑居多。而縣城的房子因?yàn)榈貎r(jià)便宜、房?jī)r(jià)低，多層住宅較為普遍。多層住宅不含小區(qū)配套單方造價(jià)大約800元起步；高層住宅不含小區(qū)配套單方造價(jià)大約1300元起步，小高層大約1500元起步，超高層大約1800元起步。

二 磚混結(jié)構(gòu)與框架、框剪結(jié)構(gòu)的區(qū)別。磚混結(jié)構(gòu)現(xiàn)在已經(jīng)很少了，只有非抗震地區(qū)的多層建筑采用，高層建筑都采用框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)單從結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)大約500元/平米起步，而框架結(jié)構(gòu)住宅的主體結(jié)構(gòu)+二次結(jié)構(gòu)單方大約800元起步，框剪結(jié)構(gòu)單方大約1000元起步。

三 有地下室與無(wú)地下室的區(qū)別。有地下室的住宅工程造價(jià)要高于無(wú)地下室，而且地下室層數(shù)越多單方造價(jià)約高，因?yàn)榈叵率业膶訑?shù)、深度、功能會(huì)帶來(lái)基礎(chǔ)型式、支護(hù)降水、土方開挖、防水工程、通風(fēng)工程、地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、地下室功能增加帶來(lái)的費(fèi)用。有地下室?guī)?lái)的單方造價(jià)增加從100元-500元/平米不等。

四 帶電梯與不帶電梯的區(qū)別。傳統(tǒng)意義的住宅6層以下不帶電梯，7層以上需要設(shè)計(jì)電梯，現(xiàn)在的所謂“洋房”不足6層也會(huì)設(shè)計(jì)帶電梯。而電梯的設(shè)計(jì)也有很多要求，點(diǎn)式住宅樓每層8-10戶，會(huì)設(shè)計(jì)2-4部電梯。板式小高層和洋房每個(gè)單元每層2-4戶，一般會(huì)設(shè)計(jì)1-2部電梯，個(gè)別高端住宅會(huì)按照一戶一梯來(lái)設(shè)計(jì)，至于公寓樓最多會(huì)達(dá)到4戶一部電梯設(shè)計(jì)。同時(shí)，電梯的品牌價(jià)差也比較大，高端的日本三菱、蒂森克虜伯每部電梯都在20萬(wàn)以上，中低端的國(guó)產(chǎn)品牌10多萬(wàn)一部。綜合來(lái)算，帶電梯單方造價(jià)會(huì)增加50-200元/平米。

五 抗震與非抗震設(shè)計(jì)的區(qū)別。中國(guó)的很多地方處于地震帶上，比如北京、天津、河北、陜西、云南、四川、西藏等地區(qū)，處于地震帶上的住宅工程在設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)增加鋼筋含量和結(jié)構(gòu)墻梁板柱尺寸，進(jìn)而增加單方造價(jià)，例如非抗震地區(qū)的鋼筋含量約30-50kg/平米，而抗震地區(qū)的鋼筋含量會(huì)達(dá)到70-90kg/平米，以每平米增加35kg、4元/kg計(jì)算，抗震設(shè)計(jì)的鋼筋工程會(huì)增加每平米140元，加上強(qiáng)梁板柱砼的增加，抗震設(shè)計(jì)的住宅工程單方會(huì)增加160-200元。

六 傳統(tǒng)建筑與裝配式建筑的區(qū)別。裝配式建筑因?yàn)榫哂泄S化生產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化施工、高效、低碳、污染小、省人工等優(yōu)勢(shì)，當(dāng)前國(guó)家一直在鼓勵(lì)各地采用裝配式建筑，有些地區(qū)甚至強(qiáng)制采用。但是因?yàn)楫a(chǎn)能低、供需失衡、成本高等種種原因，造成裝配式建筑的單方造價(jià)遠(yuǎn)超傳統(tǒng)建筑住宅，從這些年市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，裝配式建筑的單方造價(jià)大約會(huì)增加800-1500元。

七 有人防與無(wú)人防工程的區(qū)別。對(duì)于有重大國(guó)防戰(zhàn)略地位的大城市，出于戰(zhàn)備的需要，很多工程會(huì)進(jìn)行人防設(shè)計(jì)。人防工程是人民防空工程的簡(jiǎn)稱，是當(dāng)城市受到戰(zhàn)爭(zhēng)、空襲、生化、核打擊時(shí)為保障老百姓生命安全的戰(zhàn)時(shí)避難、應(yīng)急避險(xiǎn)場(chǎng)所。人防工程一般與地下室相結(jié)合，單方造價(jià)大約增加30-50元。

八 室內(nèi)門窗設(shè)計(jì)不同的區(qū)別。高檔的住宅小區(qū)一般會(huì)采取斷橋鋁窗、品牌防盜門設(shè)計(jì)，有些斷橋鋁窗會(huì)采取loe玻璃、雙層夾膠玻璃導(dǎo)致窗子平米單價(jià)超1000元/平米，而普通的住宅會(huì)采用鋁合金窗、塑鋼窗、普通戶門等設(shè)計(jì)。以90平米戶型計(jì)算，所有窗按照共25平米，采用斷橋鋁窗按照650元/平米，采用鋁合金窗按照250元/平米計(jì)算，則窗的造價(jià)增加10000元，單方增加110元，戶門的差價(jià)按照3000元計(jì)算單方增加33元，門窗合計(jì)增加143元，平均單方增加100-200元不等。

九 公共區(qū)域裝修檔次的區(qū)別。普通的住宅工程，公共區(qū)域面積小，多以內(nèi)墻乳膠漆、地面瓷磚、普通戶門為主，外墻也是普通的涂料、墻裙文化磚設(shè)計(jì)。而高檔住宅則會(huì)采取大銅門、內(nèi)墻石材或高檔瓷磚、大理石地面、外墻石材、裝飾線等設(shè)計(jì)，公共區(qū)域裝修檔次的差別大約造成單方50-100元不等的差別。

十 消防空調(diào)地暖通風(fēng)等工程的區(qū)別。傳統(tǒng)的多層建筑，大多不設(shè)計(jì)消防、空調(diào)、地暖、通風(fēng)工程，而現(xiàn)在的高檔住宅這些都屬于標(biāo)配。這四項(xiàng)工程造成單方造價(jià)的差別大約200-400元。

十一 毛坯房交樓與精裝修工程的區(qū)別。住宅工程按照交樓裝修的差別分毛坯房、粗裝修、簡(jiǎn)裝和精裝幾類，所謂毛坯房指室內(nèi)四白落地?zé)o涂料、無(wú)內(nèi)門、砼地面、無(wú)潔具、無(wú)廚具；粗裝修一般指室內(nèi)四白落地有涂料、普通內(nèi)門、砼地面、普通潔具廚具，進(jìn)門可以生活；簡(jiǎn)裝俗稱拎包入住，比粗裝修再好一些，有些單位自建房會(huì)配置衣柜、櫥柜等設(shè)施；而精裝修則要好多了，住戶買房后完全不用二次裝修，只需要買一些家具、電氣、鍋碗瓢盆就可以生活了。根據(jù)室內(nèi)裝修程度不同，精裝修住宅比毛坯房住宅單方造價(jià)大約高800-1500元不等。

十二 智能化與無(wú)智能化住宅的區(qū)別，目前住宅小區(qū)的智能化主要包括入戶門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講、網(wǎng)絡(luò)電視、消防報(bào)警、安全呼叫、地下車庫(kù)ETC、小區(qū)監(jiān)控、遠(yuǎn)程水電氣暖繳費(fèi)系統(tǒng)，現(xiàn)在還有人工智能的住宅。智能化小區(qū)的配置多數(shù)用于公共區(qū)域，會(huì)以均攤的方式增加到住宅的造價(jià)內(nèi)，目前住宅小區(qū)因智能化內(nèi)容的區(qū)別，單方造價(jià)增加大約在50-150元。

十三 小區(qū)水電氣暖室外管線的區(qū)別。在北方地區(qū)采用集中供暖的項(xiàng)目，小區(qū)的管線有市政給排水、消防、雨水、采暖、電力、電信等外管線和變配電室等用房，這部分費(fèi)用均攤到建安成本里大約增加200-300元/平米。而在一些縣城的住宅小區(qū)，只有市政給排水和電力外管線，增加建安費(fèi)單方大約100元左右。

十四 小區(qū)綠化等配套工程增加費(fèi)用影響。在大城市的高端住宅，開發(fā)商非常重視園林綠化工程的配套，一方面增加綠化覆蓋率，一方面會(huì)增加一些水系讓小區(qū)靈動(dòng)起來(lái)，同時(shí)高端住宅的道路、人行道、廣場(chǎng)、圍墻都會(huì)設(shè)計(jì)精細(xì)、造價(jià)更高，尤其小區(qū)的大門更加豪華、氣派、洋氣。而縣城的住宅小區(qū)則會(huì)盡量在這些方面節(jié)省投資。小區(qū)綠化配套等方面大約增加單方造價(jià)100-300元。

十五 地域差別造成的區(qū)別。不管從結(jié)構(gòu)型式還是裝修、配套，大城市的住宅都會(huì)好于小城市或縣城，這些在前面都已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，不再贅述。這里的地域差別主要指工程人、材、機(jī)直接成本的差別，大城市由于運(yùn)輸成本、中間商經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)關(guān)系，造成工程成本普遍高于小城市和縣城。因地域差別造成的單方造價(jià)差別大約在100-200元。

以上是本人結(jié)合多年的工作經(jīng)驗(yàn)，從15個(gè)方面總結(jié)的建筑住宅工程建安費(fèi)用和成本差別，這些方方面面的原因?qū)е铝俗≌こ痰膯畏皆靸r(jià)在1000元-5000元這么巨大的差別和波動(dòng)幅度。個(gè)人的總結(jié)還很不全面和造價(jià)偏差，請(qǐng)同行們給予指正！也希望業(yè)內(nèi)朋友給出更加真實(shí)、詳盡的建筑住宅工程建安造價(jià)。