“我是名牌大學(xué)，排名前十的，退休副教授?！蓖鯓?化名)對(duì)鏡頭介紹著自己的身份。

“知識(shí)方面應(yīng)該沒問題，咱們應(yīng)尊重法律守法?！辩R頭背后的記者答道。

日前，上述對(duì)話發(fā)生在一檔法治報(bào)道節(jié)目中，內(nèi)容為《大學(xué)教師非法購(gòu)買農(nóng)村宅基地，法官破門強(qiáng)制執(zhí)行》。

事情要從2007年年說起，李越（化名）在北京市房山區(qū)田各莊村有一處祖宅，其當(dāng)年以8萬(wàn)元將祖宅賣給了大學(xué)老師王樺。2018年，李越打算把祖宅買回來，對(duì)方不同意，李便向法院提起訴訟。

九派新聞獲取到該案相關(guān)裁判文書。2019年，法院審理并判決，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無(wú)效。

法院認(rèn)為，王樺并非該案涉及房屋所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不應(yīng)享有該村宅基地的使用權(quán)。其作為城市居民，不得購(gòu)買農(nóng)村宅基地上房屋。

5年間，其不認(rèn)可判決，多次提起上訴，各級(jí)法院先后做出17份判決，但其全都不認(rèn)可，不履行判決。最終，法官破門強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)房屋進(jìn)行騰退。

時(shí)隔16年，位于北京市房山區(qū)的祖宅又回到李越手中。九派新聞聯(lián)系到李越，但其拒絕接受采訪。

被執(zhí)行時(shí)，被執(zhí)行人辯解。電視臺(tái)報(bào)道截圖/法治進(jìn)行時(shí)

【1】8萬(wàn)元售賣北京農(nóng)村宅基地，11年后欲買回

據(jù)《法治進(jìn)行時(shí)》，李越接受采訪時(shí)稱，賣房是因當(dāng)年父親患癌，經(jīng)濟(jì)困難?！八齺硖锔髑f村買房，一說，一拍即合?！?/p>

王樺回憶道，當(dāng)時(shí)李越問她，“街面上的平房要不要？”她說去看下。結(jié)果，一看就看中了。

“這四間房按6萬(wàn)，邊上的小房是兩萬(wàn)塊錢。一共8萬(wàn)元。”李越站在院子中間，指著周圍的平房介紹。

判決書顯示，2007年8月8日，李越與王樺簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，北京市房山區(qū)人民政府城關(guān)街道辦事處某村村民委員會(huì)加蓋了印章，該村委會(huì)收取了王樺3000元。

該協(xié)議書約定，王樺購(gòu)買李越的上述宅院內(nèi)房屋4間，支付價(jià)款6萬(wàn)元，當(dāng)日支付房?jī)r(jià)款和其他款項(xiàng)共計(jì)8萬(wàn)元，后即開始在上述宅院內(nèi)居住。

協(xié)議簽訂11年后。李越稱，母親對(duì)老房有情結(jié)，住樓房別扭，“就把房子弄回來得了?！彼劦?，當(dāng)時(shí)條件稍微好點(diǎn)，便跟王樺協(xié)商，但她一直不同意。

另一邊，王樺接到電話，聽他說想把房子買回去?！拔以谶@安居樂業(yè)這么多年了，住的挺好，為什么要?jiǎng)e人打擾我呢？”她說。

雙方協(xié)商不成，李越便向法院提起訴訟。其訴求為確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無(wú)效。

王樺不同意對(duì)方的訴訟請(qǐng)求。其辯稱，“我購(gòu)買房屋并居住已經(jīng)12年，對(duì)方的起訴已經(jīng)超過訴訟時(shí)效。李同樣是居民，法律并不禁止居民將房屋出售給居民，而且房屋買賣經(jīng)過當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)認(rèn)可，并交納了3000元房屋管理費(fèi)。”

其還稱，“國(guó)務(wù)院的相關(guān)文件規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，我的住宅不是農(nóng)民出售給我的，我是根據(jù)物權(quán)法規(guī)定購(gòu)買的房屋。”

【2】法院判決合同無(wú)效，賠償?shù)葐栴}可另行解決

2019年，法院審理后判決，李越和王樺簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效。

法院認(rèn)為，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)屬無(wú)效。

判決提到，農(nóng)村房屋的買賣必然涉及對(duì)該房屋所在宅基地使用權(quán)的處分，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定身份關(guān)系相聯(lián)系。李越、王樺之間的房屋買賣協(xié)議必然涉及宅基地的買賣，王樺并非本案涉及房屋所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不應(yīng)享有該村宅基地的使用權(quán)。

王樺作為城市居民不得購(gòu)買農(nóng)村宅基地上房屋，沒有購(gòu)買資質(zhì)，其答辯意見沒有法律依據(jù)，法院不予采信。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條之規(guī)定，法院判決確認(rèn)李越與王樺于2007年8月8日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無(wú)效。

北京市房山區(qū)法院執(zhí)行局崔法官接受采訪時(shí)表示，第一份判決書判的是房屋買賣合同無(wú)效。第二份判決書判的是返還并騰退宅基地及房屋。

對(duì)此判決，王樺不服且申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

九派新聞在裁判文書網(wǎng)上查詢到的另一份民事裁定書顯示，王樺稱自己購(gòu)買房屋后，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，增建了房屋，而該判決書無(wú)視損失賠償。

法院認(rèn)為，結(jié)合王樺的居住情況，酌情對(duì)房屋的騰退時(shí)間予以確定，其間其自行做好證據(jù)保存。王樺的損失賠償?shù)葐栴}可另行解決。

2020年10月16日，法院駁回了她的再審申請(qǐng)。

《法治進(jìn)行時(shí)》報(bào)道，王樺不認(rèn)可判決，多次提起上訴，各級(jí)法院先后做出了17份判決，但她全都不認(rèn)可，更不履行判決，導(dǎo)致這起案件久拖不決。

最終，法警翻墻進(jìn)院，從里面打開了院墻大門，將王樺帶出院子，對(duì)房屋進(jìn)行強(qiáng)制騰退。

節(jié)目中，北京市房山區(qū)法院執(zhí)行局李副局長(zhǎng)表示，“今天這個(gè)案子已依法強(qiáng)制執(zhí)行完畢，已經(jīng)將房屋騰退交給申請(qǐng)執(zhí)行人。我們執(zhí)行局也會(huì)不斷地加大執(zhí)行力度，來充分地保障申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益?！?/strong>

圖源@法治進(jìn)行時(shí)。

【3】農(nóng)村宅基合同糾紛多因出賣方不誠(chéng)信

九派新聞檢索發(fā)現(xiàn)，1987年實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》明確，非本村村民也可以申請(qǐng)宅基地。

但是，1998年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》刪除了關(guān)于城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民使用集體土地建住宅的條款，規(guī)定“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。

1999年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。這是國(guó)家首次以紅頭文件的形式明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地上房屋。

國(guó)家法官學(xué)院教授胡云紅在一篇對(duì)“農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)糾紛案例”的研究論文中分析了2006年至2021年間，中國(guó)宅基地上房屋買賣合同的7萬(wàn)余份裁判文書。

其研究提到，宅基地上房屋買賣合同糾紛案件呈現(xiàn)幾大特點(diǎn)：訂立合同時(shí)間與訴訟時(shí)間跨距大。從合同訂立到起訴的時(shí)間跨度少則10年以上，多則25年以上；大多涉及征收拆遷利益。系爭(zhēng)房屋所在地一般都處于城鎮(zhèn)開發(fā)階段，涉及或?qū)⑸婕胺课莶疬w和征收補(bǔ)償問題；

矛盾糾紛多為出賣方不誠(chéng)信行為引發(fā)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，90%以上主張宅基地上房屋買賣合同無(wú)效的訴訟原告為出賣方；并且，案件增速與城鎮(zhèn)開發(fā)速度成正比。

對(duì)于合同無(wú)效后果的處理，各地裁判也不盡相同。研究提到，有的法院雖然認(rèn)定合同無(wú)效，但并未對(duì)返還等作出認(rèn)定，采取回避態(tài)度，導(dǎo)致執(zhí)行階段出現(xiàn)困難。有的法院則對(duì)返還和拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用的分配作出判決。

對(duì)于返還問題，實(shí)踐中，有的地區(qū)考慮出賣人因土地增值所獲利益以及房屋價(jià)值變動(dòng),由買受人返還房屋，出賣人向買受人賠償房屋重置成新價(jià)價(jià)（地上物價(jià)值）,作為對(duì)價(jià)返還，具體數(shù)額可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

宅基地上房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效的，一般情況下應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣雙方均有過錯(cuò)。至于過錯(cuò)之大小及如何賠償損失，特別是涉及拆遷利益的分配上，實(shí)踐中存在較大差異。

根據(jù)2019年最高人民法院發(fā)布的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》，“在確定合同不成立、無(wú)效或者被撤銷后財(cái)產(chǎn)返還或者折價(jià)補(bǔ)償范圍時(shí)，要根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則的要求，在當(dāng)事人之間合理分配，不能使不誠(chéng)信的當(dāng)事人因合同不成立、無(wú)效或者被撤銷而獲益”。

九派新聞?dòng)浾?徐鳴

編輯 曾金秋

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