碧桂園的交付能力有目共睹，據(jù)統(tǒng)計，今年前11個月，碧桂園集團已累計交付房屋約50萬套，累計交付面積6043萬平方米，據(jù)悉專家和碧桂園前高管激辯房屋預(yù)售制，具體情況如何？和小編一起來詳細了解一下吧。

專家和碧桂園前高管激辯房屋預(yù)售制

本輪房地產(chǎn)調(diào)整，因為爛尾現(xiàn)象，預(yù)售制再次成為口誅筆伐的焦點。近日，百度《商業(yè)進化論》欄目邀請到碧桂園前執(zhí)行董事吳建斌、《經(jīng)濟動力學(xué)》作者王兆卿進行探討。

吳建斌表示，如果沒有預(yù)售政策，城鎮(zhèn)化就不會這么快，城市也不會這么漂亮。他提到，民營房企上世紀90年代開始大量出現(xiàn)，一開始沒有錢，注冊資金都是拆東墻補西墻。

國家出臺預(yù)售政策將市場有效激活，房地產(chǎn)商從銀行貸款，購房人從銀行按揭貸款然后把錢給了開發(fā)商，開發(fā)商把整個鏈條運轉(zhuǎn)起來。

房地產(chǎn)預(yù)售制施行了二三十年，是不是應(yīng)該完善？吳建斌指出，預(yù)售制是非常好的政策，但現(xiàn)在必須完善，事實上也是在不斷完善，“以前有圖紙就可以賣房子，后來變成了主體結(jié)構(gòu)完成了才可以賣，實際上已經(jīng)在提升”。

王兆卿認為，預(yù)售制可以改成房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行借錢，而不是讓購房人從銀行借錢。在他看來，正是因為杠桿全部加到了買房人頭上，開發(fā)商才加了更多杠桿建更多房子。如果杠桿加在開發(fā)商頭上，因為杠桿率上升，開發(fā)商就會約束自己的行為了。

吳建斌進一步分析，過去二三十年，房地產(chǎn)公司實際上把一塊地做了兩次融資。一次是從銀行做融資；第二次是通過銷售，老百姓(29.610, -0.47, -1.56%)從銀行貸款買房，錢又回到房地產(chǎn)商。所以，房地產(chǎn)商的回報率可以做到百分之幾十。

王兆卿認為，預(yù)售制最大的問題在于，對買房人來說是不公平的。說難聽點，預(yù)售制是純欺負買房人，買房人權(quán)力最小，義務(wù)最多，既沒有監(jiān)管資金的能力，也沒有監(jiān)督資金去向的能力，背下所有債務(wù)。

吳建斌毫不諱言，房地產(chǎn)公司一開始沒錢，通過預(yù)售制有了錢，為了發(fā)展得更快，用回流資金買新的地，用新買的地產(chǎn)生的資金再買地，始終口袋里沒錢。

“碧桂園在三四線城市不停買地、開發(fā)項目，再賣給購房人，這件事情需要非常多思考和商榷，尤其要看當(dāng)?shù)氐木幼∏闆r，房子到底夠不夠住?！蓖跽浊鋸娬{(diào)。

吳建斌表示，從自己曾經(jīng)任職的三家房地產(chǎn)公司看，房地產(chǎn)內(nèi)部對投資非常謹慎，之所以出問題，就是太急于把公司做大，忽視了負債率過高的問題。

“這是一種人性，當(dāng)看到未來有更大的期待時，就像舉手就可以摘到的果子，為什么不去摘呢？”吳建斌認為，站在房地產(chǎn)商的角度，他們還覺得自己非常委屈，“花了這么大的力氣，對稅收貢獻這么大，結(jié)果是個負數(shù)”。