最近關(guān)于上海樓市，流傳出了不少“聽說”

全都是關(guān)于天價(jià)豪宅的

相信你在朋友圈和抖音應(yīng)該也刷到了這樣的新聞

聽說湯臣一品掛牌60萬/平了，比上一套成交的房源翻了2倍

聽說翠湖天地掛牌40萬/平了，是新房單價(jià)16.5萬/平的2倍還要多

還聽說，融創(chuàng)濱江壹號(hào)院一套豪宅單價(jià)39萬/平，古北壹號(hào)一套豪宅掛牌價(jià)超過了47萬/平

一瞬間，各種傳言，仿佛全上海的豪宅都在普漲，而且是翻倍的漲價(jià)，根本不講武德

但我對(duì)上海頂級(jí)豪宅價(jià)格暴漲這一點(diǎn)，抱以深深的懷疑

于是我找了身邊能夠接觸到房源的人

求證了下背后到底真相是怎樣的

01

最想讓我求證的是這個(gè)

湯臣一品掛牌60萬/平，到底是真是假

原因在于，在去年下半年時(shí)，湯臣一品曾經(jīng)出售過幾套豪宅，其中431平的均價(jià)在22.68萬元/平左右，597平的在35萬元/平左右

我還查了一下湯臣一品在安居客上的掛牌價(jià)，最高20萬/平

如果真如傳聞所言，才過了半年的時(shí)間，湯臣一品的掛牌價(jià)就翻了2倍，而如果成交的話，可能就會(huì)顛覆上海頂豪市場(chǎng)的格局

因此抱著此疑問

我聯(lián)系了一位專門賣豪宅的中介，詢問他湯臣一品具體的售價(jià)情況

而對(duì)方告訴我：“外面亂傳的，壓根沒這套房”

他還告訴我，湯臣一品真實(shí)有價(jià)格正在出讓的，是下面這一套：

這一套的單價(jià)，我算了一下，大約是25.5萬/平，遠(yuǎn)比傳說中的60萬元/平要低不少，而且誠意出售，價(jià)格還可以再談一下

當(dāng)然，有的人說是這兩種戶型不同，3.58億宣傳的是前排一線江景的597平米戶型，比這一套要好得多，但前排出售去年的均價(jià)也才35萬元/平

真按照60萬/平算，半年多時(shí)間漲了將近一億五千萬，這比印鈔票還快多了

富豪不是傻子，沒有人會(huì)半年后以如此高的價(jià)格來接盤的，加之中介告訴我的非真實(shí)掛牌，房東沒有出售計(jì)劃

湯臣一品60萬元的單價(jià)，是假的，只是不知道什么人放出的噱頭，引發(fā)流量而已，或者有些人對(duì)豪宅市場(chǎng)進(jìn)行的一種情緒上的試探

那么翠湖天地二期的41萬/平，是真的么

位于新天地的翠湖天地二期的單價(jià)在23萬元/平左右，遠(yuǎn)低于40萬/平

融創(chuàng)外灘壹號(hào)院樓王樓棟，單價(jià)也在24萬元/平左右，和39萬元/平相差甚遠(yuǎn)

匯總了一些來自豪宅中介的報(bào)價(jià)，這些房子都是這幾天報(bào)出來的，沒成交之前都可以約房驗(yàn)資上門看。總不至于在短短幾天內(nèi)，價(jià)格暴漲吧

頂級(jí)豪宅，掛牌價(jià)格和去年對(duì)比，目前都在正常范圍下，并沒有想象中突破天際

而且，據(jù)二手房事業(yè)部小伙伴以及中介給我的資料可以得知

上海有不少頂級(jí)豪宅，現(xiàn)在在降價(jià)出售

比如融創(chuàng)外灘壹號(hào)院就降了1000萬

而且，總價(jià)越高的豪宅，降價(jià)幅度也就越大

沒想到，求證豪宅暴漲的真相到最后，我發(fā)現(xiàn)頂級(jí)豪宅暴漲不僅是假的，反而恰恰相反

上海有一部分急于出售的豪宅，正在降價(jià)賣

02

成交火爆倒是真的

原本上海的豪宅市場(chǎng)就特別火，還記得去年武康大樓那套超過3000萬的176平的房子嗎？當(dāng)時(shí)吸引了超過40組客戶看房

武康大樓即使賣出了超過3000萬元的總價(jià)，均價(jià)也只有17萬/平左右

因此，當(dāng)頂級(jí)豪宅降價(jià)出售后，市場(chǎng)就變得更好了

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，6月1日-9日，總價(jià)在3000萬元以上的一手豪宅共成交了23套，二手豪宅成交了10套

同樣的，從專門做豪宅的中介方面，也得到了正向反饋

我咨詢中介和二手房事業(yè)部的小伙伴，拿到了下面一份具體的成交名單

六月初這段時(shí)間，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一共成交了超過12套豪宅

就如同三月時(shí)我們提過的那樣，上海的樓市，又是從豪宅市場(chǎng)最先復(fù)蘇

只是沒想到，在疫情結(jié)束后，也是如此

并且，我們可以看到，已成交的頂級(jí)豪宅的總價(jià)段越來越高

3000萬左右的頂級(jí)豪宅已經(jīng)算不上什么，真正占大頭的是5000萬以上，甚至八九千萬的也不少見，短短幾天，上億元的洋房也有成交

而且，這一次的市場(chǎng)情況和3月時(shí)的情況不太一樣，具體來說，在疫情后，頂級(jí)豪宅市場(chǎng)成交更多的是“撿漏”

一方面，就像是二手房小伙伴給我的部分豪宅降價(jià)資料里面提到的一樣，有不少人因?yàn)橐咔榈脑颍F(xiàn)金流不湊手，不得已變賣豪宅

這部分房東要求全款的比較多，亦或者是增加了驗(yàn)資的要求，希望購房者能夠有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力一次性付清或者付清大半部分

另一方面，則是一些人原本在疫情前就要出售豪宅，只是因?yàn)榉N種原因耽誤了幾個(gè)月，在疫情后，同樣迫不及待地降價(jià)了

比如永嘉路569號(hào)這套老洋房，它是中國染料化工業(yè)的創(chuàng)始人吳光漢先生的故居，既有和鄔達(dá)克齊名的法國建筑設(shè)計(jì)師亞歷山大·賚安的名氣加持，又作為名人故居具備歷史價(jià)值

在3月份時(shí)，原本稀缺的永嘉路569號(hào)總價(jià)為3.2億元，但在6月份解封后，它的價(jià)格下降了7000萬元

讓利7000萬元，這不是一筆小數(shù)字

并且，這套老洋房，是公司名義持有的，土地出讓金補(bǔ)到了2087年11月30日為止，對(duì)于頂級(jí)豪宅來說，還是很合算的

所以，更有可能的是，最終買入者是抱著一種“撿漏”的心態(tài)，他甚至連房子都沒有實(shí)地去考察過，直接收入囊中

疫情停擺兩個(gè)月，很多豪宅賣家，真的急了

寧愿降價(jià)也要快速售出，此時(shí)的市場(chǎng)上，撿漏機(jī)會(huì)增多，于是市場(chǎng)上豪宅的成交量也就大大提升了

這也促成了不少的成交，畢竟上海豪宅是出一套賣一套的，毋庸置疑

03

但其實(shí)上海豪宅的火爆意料之中

并不是這次疫情后才發(fā)生的特別現(xiàn)象

我們?cè)?月份的時(shí)候，曾經(jīng)提到過，早在春節(jié)后2、3月份時(shí)，上海的二手豪宅市場(chǎng)就已經(jīng)明顯火了一波，前5天就成交了20套

即使經(jīng)過疫情期間長達(dá)兩個(gè)月的停擺，對(duì)于二手豪宅的需求并沒有降低多少

不要幻想有些客戶在疫情后需要保留現(xiàn)金流，那是中產(chǎn)的情況，并非購房的頂級(jí)富豪人群。對(duì)于頂級(jí)富豪客戶，他們給自己手中的現(xiàn)金選取避險(xiǎn)資產(chǎn)的需求更為迫切

豪宅市場(chǎng)不缺客戶，一直都是多數(shù)人搶少數(shù)房子；二手豪宅，供應(yīng)依然稀缺，爭搶依舊激烈

而且，原本只是豪宅客戶著急買房，現(xiàn)在變了

疫情過后，增加了一個(gè)疫情前豪宅市場(chǎng)沒有過的因素——有更多房東開始出手豪宅，豪宅房東的心態(tài)也變得不穩(wěn)了

因此，豪宅的房東們掛高價(jià)的行為減少了，想要打折迅速出清的變多了

賣房就是如此，別管賣的是豪宅還是普通住宅，只要是等待時(shí)間過長，心態(tài)就會(huì)不堅(jiān)定，想要降價(jià)

更不要說，幾千萬上億的現(xiàn)金流，兩個(gè)月下來過手的利潤是多少？

本身正在販賣稀缺資產(chǎn)豪宅的房東，就是因?yàn)樽陨憩F(xiàn)金流產(chǎn)生了困境，或是為了置換成其他資產(chǎn)，他們對(duì)物業(yè)的賣出速度非?？粗兀藭r(shí)讓利的幅度也會(huì)比較大

所以，在這種情況下，房東的心態(tài)不穩(wěn)，更是促成豪宅市場(chǎng)不錯(cuò)行情的直接原因

04

那為什么這個(gè)時(shí)候會(huì)出現(xiàn)這樣的傳聞

一方面，是因?yàn)橐恍┲薪檎诔醋鳌⒅圃旖箲]，或者單純?yōu)榱俗陨砹髁?，傳出的一些噱頭

對(duì)于大眾來說，只有夸張的新聞才能獲得流量，于是采取了這種方法

另一方面，也是因?yàn)檎麄€(gè)樓市偏冷，大家需要一定的信心來提振，所以有人采取了這種試探的行為

雖然豪宅市場(chǎng)和普通住宅市場(chǎng)是相對(duì)獨(dú)立的，但如果豪宅都漲了，也會(huì)引發(fā)人們對(duì)住宅市場(chǎng)的信心

事實(shí)上，這樣的新聞傳播度會(huì)更高一些

現(xiàn)在的市場(chǎng)渾水摸魚的人實(shí)在是太多了，我們需要對(duì)這樣的新聞保持思考能力，進(jìn)行理性判斷

千萬不要被中介們牽著鼻子走，這樣買房時(shí)也會(huì)更加理性

一直以來，上海3000萬以上成交的豪宅都是連續(xù)很多年的全國第一，成交最活躍的產(chǎn)品

通過分析，我們得知了目前上海的豪宅市場(chǎng)，依舊保持著很好的熱度

而所謂的真相也只有這一個(gè)