被規(guī)劃為“中國(guó)第一高樓”的世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目，還是沒(méi)能等到新主人。

11月16日，深圳市龍崗區(qū)龍城街道“12宗地土地使用權(quán)及地上物”在京東拍賣(mài)上流拍。這是世茂股份旗下公司深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司名下資產(chǎn)，也是世茂深港國(guó)際中心的大部分資產(chǎn)。世茂深港國(guó)際中心曾規(guī)劃建設(shè)超668米的“中國(guó)第一高樓”。2022年世茂債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，世茂深港國(guó)際中心停工至今。

這并非世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目首次拍賣(mài)。上一次，是2023年7月5日，12宗土地以130.44億元的起拍價(jià)，6.52億元的保證金開(kāi)始拍賣(mài)。兩次拍賣(mài)時(shí)的打折力度不可謂不高。與163.05億元的評(píng)估價(jià)相比，第一次130.44億元的起拍價(jià)，相當(dāng)于打了八折。第二次起拍價(jià)格為104.35億元，已較首次拍賣(mài)降了26億元。

然而，第一次拍賣(mài)雖然有3萬(wàn)人圍觀(guān)，727人關(guān)注提醒，但截至拍賣(mài)結(jié)束，最終無(wú)一人報(bào)名。第二次，截至11月16日上午10點(diǎn)拍賣(mài)結(jié)束，雖然吸引近萬(wàn)人圍觀(guān)，且降價(jià)力度更大，但明顯熱度不如從前。最終，也無(wú)人出手。至此，“中國(guó)第一高樓”的命運(yùn)，沒(méi)能如愿等到逆轉(zhuǎn)。

01、為啥又沒(méi)找到買(mǎi)家？

世茂深港國(guó)際中心是一個(gè)價(jià)值超百億的大型綜合項(xiàng)目。

在當(dāng)下的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，很多房企自顧不暇中，幾乎沒(méi)有人能夠買(mǎi)得起如此大額的地產(chǎn)項(xiàng)目。即便有人有資金實(shí)力，他們也都在觀(guān)望中。“除非那個(gè)資產(chǎn)的價(jià)格，低到不能再低，才會(huì)考慮出手。”一名從事不良資產(chǎn)收購(gòu)的資深人士告訴「市界」。

實(shí)際上，由于受制于城市規(guī)劃等要求，2017年這塊地在競(jìng)拍環(huán)節(jié)時(shí)，對(duì)競(jìng)拍人的要求很高。比如要求競(jìng)買(mǎi)人2016年經(jīng)第三方審計(jì)的總資產(chǎn)不低于2000億元；要求競(jìng)買(mǎi)人在內(nèi)地和香港各有不少于（含）1家上市公司，以及在中國(guó)境內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)并已竣工不少于1棟250米以上超高層建筑等。

盡管今年的這兩次拍賣(mài)，沒(méi)有像當(dāng)初土地競(jìng)拍那樣的規(guī)則，但在前述不良資產(chǎn)收購(gòu)資產(chǎn)人士看來(lái)，這么大的項(xiàng)目，地標(biāo)性的建筑，任何公司來(lái)做，都需要一定的實(shí)力，不然干不下去。投資一座高層建筑，還需要進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估?！氨热珥?xiàng)目的長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)所需資金、項(xiàng)目背后的債權(quán)關(guān)系，以及入市后的去化招商等?！?/p>

深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)，這個(gè)12宗地塊的主人，背后涉及多項(xiàng)債務(wù)。天眼查APP顯示，目前世茂新里程作為被執(zhí)行人的案件有11宗，被執(zhí)行總金額約91億元，申請(qǐng)執(zhí)行人中出現(xiàn)多家房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的身影。其中，中信信托申請(qǐng)執(zhí)行的標(biāo)的數(shù)額最大，約60.69億元。根據(jù)評(píng)估文件，12宗地有10宗設(shè)立了抵押權(quán)利，抵押權(quán)人正是中信信托。這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，都會(huì)影響項(xiàng)目的走向，使得企業(yè)不敢輕易接盤(pán)。

接盤(pán)這個(gè)項(xiàng)目，還要考慮深圳寫(xiě)字樓的現(xiàn)狀。12宗土地按照之前規(guī)劃，包含集中商業(yè)及T3辦公樓用地及地上物、4宗寫(xiě)字樓用地（2棟250米、1棟338米、1棟500米）、4宗公配用地（包含營(yíng)銷(xiāo)中心），以及幼兒園、國(guó)際學(xué)校、綠地操場(chǎng)用地。

由此可見(jiàn)，涉及辦公樓、寫(xiě)字樓的體量不可謂不大。從目前深圳寫(xiě)字樓的現(xiàn)狀來(lái)看，“已經(jīng)出現(xiàn)了供求失衡的狀況，很多甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率達(dá)到了30%，前海等地區(qū)甚至達(dá)到了40%。”協(xié)眾策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴「市界」。

黃立沖繼續(xù)解釋道，寫(xiě)字樓的規(guī)劃不像住宅長(zhǎng)期存在，再加上現(xiàn)在的辦公模式發(fā)生改變，對(duì)寫(xiě)字樓的需求量沒(méi)有之前那么大，“作為開(kāi)發(fā)商，不是說(shuō)敢不敢接的問(wèn)題，而是就算接了以后，這個(gè)樓的建設(shè)非常昂貴，即便最開(kāi)始賺錢(qián)了，很可能半路因?yàn)楦鞣N高維護(hù)成本，以及出租率不確定等被拖累?！蹦敲?，第二次流拍之后，這12宗地塊何去何從？

▲（來(lái)源/京東法拍網(wǎng)）

一般來(lái)說(shuō)，第一次拍賣(mài)過(guò)后，相隔半個(gè)月到一個(gè)月，再進(jìn)行第二次拍賣(mài)。如果第二次流拍以后，大概會(huì)在半個(gè)月到一個(gè)月之后進(jìn)行“變賣(mài)”?！白冑u(mài)跟拍賣(mài)的區(qū)別在于，拍賣(mài)是先交一部分保證金，然后再繳納剩余尾款。變賣(mài)則是需要報(bào)名付全款?！狈ㄅ钠脚_(tái)相關(guān)人員告訴「市界」，報(bào)完名付完全款后，它就自動(dòng)進(jìn)入24小時(shí)倒計(jì)時(shí)環(huán)節(jié)了。變賣(mài)周期有20天時(shí)間。

對(duì)于“該標(biāo)的會(huì)不會(huì)第三次流拍”的問(wèn)題，法拍房相關(guān)人士向「市界」坦言，這樣的大標(biāo)不確定。這也就意味著，世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目的命運(yùn)走向，仍然不樂(lè)觀(guān)。

12宗土地走上法拍這一步，并不是世茂自愿的，至少在走上法拍這條路前，世茂仍在為“第一高樓”尋找買(mǎi)方。比如2022年2月16日，時(shí)任世茂集團(tuán)執(zhí)行董事的呂翼，曾代表世茂與投資人召開(kāi)視頻會(huì)議，商議兌付問(wèn)題。也是在此次會(huì)上，世茂方面透露，“信托計(jì)劃涉及的項(xiàng)目深圳龍崗深港國(guó)際中心，擬引入國(guó)資戰(zhàn)投，正與深業(yè)、深投控、中建投和AMC等洽談?！?/p>

然而，由于種種原因，深港國(guó)際中心始終未能找到接盤(pán)方，直到法院的強(qiáng)制執(zhí)行程序下達(dá)。與中信信托的糾紛，是12宗土地走上拍賣(mài)的主要原因。2022年，中信信托以世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金87億元，用于支持世茂深港國(guó)際中心二期公寓和一期商辦開(kāi)發(fā)建設(shè)。2022年2月，中信信托宣布，上述信托計(jì)劃中的57億元資金遇到兌付困難，世茂深港國(guó)際中心隨之停工。

同一年，北京市第三中級(jí)人民法院，對(duì)世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目的12宗土地查封。直到2022年7月，12宗土地首次走上法拍平臺(tái)。

02、第一高樓的前世今生

深港國(guó)際中心所在地塊是世茂在2017年以240億元的價(jià)格拿下的。按照設(shè)想，它計(jì)劃投資500億元，在地塊上將建一棟668米的最高塔，成為深圳乃至中國(guó)第一高樓。

對(duì)于“第一高樓”的工程進(jìn)度，世茂有一個(gè)時(shí)間表：這棟高樓在首期開(kāi)工項(xiàng)目?jī)?nèi)，三年內(nèi)完成進(jìn)度的50%，整個(gè)項(xiàng)目也于五年內(nèi)完工。在拿下地塊三個(gè)多月后，世茂便開(kāi)始動(dòng)工了。世茂對(duì)于要打造的“第一高樓”寄予厚望。世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇多次說(shuō)，“這個(gè)項(xiàng)目做好之后，預(yù)計(jì)可供貨值超過(guò)700億元，一年收租就可以達(dá)到30億元以上”。

彼時(shí)，深港國(guó)際中心也的確成為世茂手中的“王牌”項(xiàng)目。它不僅是深圳最大的投資項(xiàng)目，更是一個(gè)集辦公、商業(yè)、旅游、文化、科普展示、公寓于一體的大型城市高端國(guó)際化綜合體。深港國(guó)際中心的價(jià)值不可謂不高。通過(guò)公開(kāi)資料顯示，世茂在深港國(guó)際中心上，凈投入已經(jīng)達(dá)到151.43億元，總貨值629.04億元。

2019年，世茂深港國(guó)際中心的公寓產(chǎn)品一經(jīng)對(duì)外推售，便贏(yíng)得了市場(chǎng)追捧。有媒體如此形容當(dāng)時(shí)的盛況：超級(jí)富豪瘋狂掃貨，“有深圳灣業(yè)主一口氣買(mǎi)了六套”“有海外的粉絲委托國(guó)內(nèi)朋友代訂”……彼時(shí)，深港國(guó)際中心所在片區(qū)樓盤(pán)上的宣傳語(yǔ)，都有“距世茂深港國(guó)際中心xx米遠(yuǎn)”這樣的標(biāo)語(yǔ)。幾乎所有人都堅(jiān)信，正如羅湖的地王大廈、福田的平安金融中心和南山的春筍大廈，深港國(guó)際中心是這個(gè)片區(qū)價(jià)值躍升的點(diǎn)火器。

然而，四年后的今天，在世茂的流動(dòng)性危機(jī)中，“第一高樓”的施工進(jìn)展不及預(yù)期。以法拍的12宗地為例，「市界」從評(píng)估報(bào)告中看到，12宗地塊中動(dòng)工的有6宗地塊，有4宗還處于土方施工階段，尚未進(jìn)行整體建筑施工。而從整個(gè)深港國(guó)際中心來(lái)看，公開(kāi)資料顯示，這個(gè)綜合體項(xiàng)目，已售貨值84.25億元，剩余貨值達(dá)544.79億元。

▲（來(lái)源/京東法拍網(wǎng)）

深港國(guó)際中心也已是官司纏身。北京市高級(jí)人民法院今年5月的一份裁定書(shū)顯示，深港國(guó)際中心項(xiàng)目已被列為重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，前后已有接近261戶(hù)小業(yè)主向相關(guān)部門(mén)投訴，已有22家供應(yīng)商及施工單位起訴查封及輪候查封深港國(guó)際中心項(xiàng)目資產(chǎn)。時(shí)至今日，「市界」從法拍平臺(tái)上傳的圖片看到，深港國(guó)際中心還未建成的項(xiàng)目，其工地上空無(wú)一人，雜草叢生，現(xiàn)場(chǎng)一片凌亂。

如今，對(duì)于深港國(guó)際中心項(xiàng)目，世茂已是無(wú)暇顧及。因?yàn)?，世茂仍然在自救?dāng)中。自2021年12月起，世茂就對(duì)多個(gè)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行出售，包括香港維港匯項(xiàng)目股權(quán)、上海外灘茂悅大酒店、廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目股權(quán)、上海世茂佘山洲際酒店、北京分鐘寺地塊等等，都被擺上了貨架。今年4月，許榮茂也將自己名下在倫敦金融城的大樓出售。

據(jù)華爾街見(jiàn)聞不完全統(tǒng)計(jì)，過(guò)去19個(gè)月里，世茂系旗下資產(chǎn)以及許氏父子名下資產(chǎn)，超170億元資產(chǎn)被出售，用以?xún)攤?。在深港?guó)際中心項(xiàng)目二次法拍的一個(gè)星期前，世茂股份更連發(fā)多份公告賣(mài)資產(chǎn)。比如世茂股份將持有的三家公司，100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方世茂集團(tuán)全資子公司——上海樾泓奕、上海梵粵。三家標(biāo)的公司轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)合計(jì)約6.29億元，上海樾泓奕、上海梵粵均以承接世茂股份對(duì)標(biāo)的公司的對(duì)應(yīng)債務(wù)形式進(jìn)行收購(gòu)。

另一方面，公開(kāi)資料顯示，世茂股份也在賣(mài)樓為世茂集團(tuán)子公司“還債”，交易對(duì)價(jià)高達(dá)15.89億元，其中包括廈門(mén)、南京、徐州等地的房產(chǎn)。對(duì)于上述交易，世茂股份表示，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是公司基于下屬子公司實(shí)際債務(wù)情況以及未來(lái)發(fā)展所做出的審慎判斷，為進(jìn)一步降低公司流動(dòng)性?xún)攤鶋毫?，盡力度過(guò)債務(wù)危機(jī)，所需采取的必要舉措。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，世茂股份的控股股東，為峰盈國(guó)際有限公司，持股比例43.73%，間接股東為港股上市公司世茂集團(tuán)，公司實(shí)際控制人為許榮茂。實(shí)控人許榮茂也傳出正在賣(mài)資產(chǎn)。

2023年11月15日，據(jù)香港《信報(bào)》報(bào)道，市場(chǎng)消息透露，香港中環(huán)中心目前有4個(gè)全層單位較積極放售，其中3層更于過(guò)去一個(gè)月內(nèi)減價(jià)求售，當(dāng)中由世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂持有、位于低層的兩個(gè)全層單位，一并減價(jià)6.7%至每平方英尺2.8萬(wàn)港元，合共減價(jià)約1億港元，兩層最新叫價(jià)共逾14億港元。

用時(shí)間換空間，世茂也只能如此了。

（作者?|?陶 婷，編輯?|?孫春芳）