去年上海降價(jià)的小區(qū)仿佛一夜之間多了起來

不論它們是出現(xiàn)在新聞里，還是在輿論里，或者是朋友圈的截圖里

而當(dāng)我著手這個(gè)選題的時(shí)候，選擇了更加真實(shí)的一個(gè)路徑，在鏈家網(wǎng)上查閱各種類型小區(qū)的成交數(shù)據(jù)，和兔博士對(duì)板塊數(shù)據(jù)做了梳理之后

最后結(jié)果出來，還是挺讓人唏噓和意外的

01

純學(xué)區(qū)老破小，依然還在跌價(jià)

說到跌價(jià)，很多人還是會(huì)第一時(shí)間想到這類房源，純學(xué)區(qū)無(wú)法居住的老破小

以高興花園為典型代表

從2021年就一直高興不起來的高興花園

（數(shù)據(jù)來源：鏈家）

這個(gè)房齡高達(dá)27年的老破小，曾因?yàn)閷W(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)賣出過9.3萬(wàn)/平的高價(jià)，現(xiàn)在的成交均價(jià)只有6.7萬(wàn)/平，距離最高點(diǎn)，跌了近30%

如今70平戶型的均價(jià)也只有5.6萬(wàn)/平了

來源：鏈家

這恐怕是很多高興花園房東沒辦法想象的跌幅

另一個(gè)備受關(guān)注的梅園

首先是，梅園一、五、六街坊齊齊掛牌價(jià)直跌，和曾經(jīng)的高興花園一樣的問題，老破小+學(xué)區(qū)溢價(jià)

來源：鏈家

作為浦東最為知名的“三學(xué)區(qū)”梅園五、六街坊，超30年的房齡高的嚇人

過去，由于對(duì)口的學(xué)區(qū)資源優(yōu)勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)漲幅驚人，這也難怪我去咨詢房源時(shí)，銷售的第一句話就是：您小孩幾年級(jí)了

而在2020年底、2021年初，梅園的掛牌單價(jià)高達(dá)20萬(wàn)元/平方米，即使是一套50平的小兩房也能躋身千萬(wàn)豪宅之列

誰(shuí)曾想，現(xiàn)在

59平的戶型，610萬(wàn)就能拿下

相當(dāng)于10w/平，價(jià)格相比之前直接腰斬，甚至業(yè)主急售到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都來不及體現(xiàn)

可見，高興花園和梅園一、五、六街坊這樣靠著學(xué)區(qū)溢價(jià)的老破小小區(qū)

這些泡沫較大的房源，往往最容易成為跌價(jià)最猛的小區(qū)，在上海如此，在其他城市一定也是如此

那么，只要價(jià)格適中，品質(zhì)感好的房源就一定能保值嗎

02

熱門板塊的豪宅，去年也沒躲過降價(jià)

在去年很出乎意料的是，在一些熱門板塊的高端小區(qū)，成交價(jià)也在跌

首先是上海的頂級(jí)豪宅也挺不住了

（數(shù)據(jù)來源：鏈家）

陸家嘴濱江的世茂濱江花園最近成交的價(jià)格停留在了10萬(wàn)/平

不管是2室2廳，還是3室2廳，同樣面積的產(chǎn)品，最高的時(shí)候價(jià)格達(dá)到15萬(wàn)/平，跌幅高達(dá)30%以上，這一定是領(lǐng)跑去年上海豪宅跌價(jià)最大的小區(qū)了

同樣的事情發(fā)生在了陸家嘴其他的幾個(gè)豪宅，如財(cái)富海景花園跌了15%，仁恒濱江園跌了12%

這算是濱江品質(zhì)豪宅，去年年底的時(shí)候，上海的頂級(jí)豪宅市場(chǎng)也經(jīng)歷一陣波動(dòng)

比如降價(jià)1100多萬(wàn)的西郊莊園，還有降價(jià)近1個(gè)億的華僑城蘇河灣

可見在去年上海樓市最不穩(wěn)定的時(shí)候，豪宅的價(jià)格起伏波動(dòng)還是很大的

好，到這里我們總結(jié)了豪宅類、老破小，都出現(xiàn)了不同程度的房?jī)r(jià)下跌

但再怎么說，高興花園也是老破小，且是靠學(xué)區(qū)帶來的高溢價(jià)，至于頂級(jí)豪宅也算是較為特殊的高端房產(chǎn)

但這些都還只是針對(duì)單獨(dú)的小區(qū)

還有一種更夸張的情況，整個(gè)板塊的房?jī)r(jià)有明顯下跌的

這部分由于鏈家數(shù)據(jù)都是小區(qū)成交數(shù)據(jù)，所以我們結(jié)合兔博士做了一份關(guān)于板塊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

03

來看跌得最慘的新城，是臨港

我重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)了幾個(gè)新城去年的漲跌數(shù)據(jù)

在其他幾大新城都處于微漲的情況下，只有臨港在跌

其實(shí)很久前我們就說過了，去年的臨港很魔幻

先是2022年的新房供應(yīng)量激增，達(dá)到了2021年的三倍左右

接著去年臨港的新房成交量也是一路攀升，去年一年的新房成交量差不多是過去四年的總和

這么看來，去年新房市場(chǎng)的火熱，確實(shí)給臨港的二手市場(chǎng)帶來了不小的沖擊

我又去看了看臨港降幅最多的幾個(gè)小區(qū)，跌幅保持在20%左右

跌的最慘的，是萬(wàn)科鷺語(yǔ)墅

又是一個(gè)疊墅項(xiàng)目，且還是萬(wàn)科做的

從鏈家近兩年的成交也可以看出，同樣都是80平的房子

在2021年底還是5.2w/平的成交額，到了2022年年初，就只能賣到4.3w/平，前后也就3個(gè)月的時(shí)間，每平的差價(jià)有1萬(wàn)

來源：樓事上海

雖說是疊墅產(chǎn)品，但是萬(wàn)科鷺語(yǔ)墅還是偏向剛需屬性

面積小點(diǎn)的戶型大概在90平左右，300萬(wàn)起就能購(gòu)買，這樣的價(jià)格還要加上萬(wàn)科的品牌效應(yīng)

但曾經(jīng)火爆的樓盤，不僅沒有逃脫跌價(jià)的命運(yùn)，甚至連成交都成了問題

據(jù)鏈家小哥所說，最近該小區(qū)不僅在大量降價(jià)，且已經(jīng)快半年沒有成交了

二手房銷售不好的原因，一方面是出在新房供應(yīng)上面，另一方面也是因?yàn)榉孔記]有滿五年稅費(fèi)比較高

但總的來說臨港的房?jī)r(jià)也就在3w/平左右，即使降價(jià)，也基本不會(huì)有特別大的波動(dòng)

04

去年上海還有哪些板塊在跌

最近上海新房積分又突破新高，來自前灘的海德壹號(hào)160多套房，600多個(gè)認(rèn)籌，最后入圍分?jǐn)?shù)居然夯到了100.85分

但即便是這樣，在我們統(tǒng)計(jì)前灘過去一年的成交的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)不少二手房?jī)r(jià)格在跌

首先，在我咨詢尚峰名邸價(jià)格的時(shí)候，順便問了中介，今年前灘二手的價(jià)格怎樣，他說：“最近前灘二手房成交跌幅在5-8%左右。“

前灘跌價(jià)的基本都是小戶型，比如尚峰名邸，在2022年的時(shí)候，47平戶型的均價(jià)是16-17萬(wàn)/平，年底最新成交的47平戶型，價(jià)格已經(jīng)跌到了14萬(wàn)/平

最近成交的小區(qū)里，對(duì)口華二前灘的尚峰名邸，同樣面積的小戶型成交均價(jià)半年跌了18%

學(xué)區(qū)是這個(gè)板塊，除了規(guī)劃之外最吸引人的優(yōu)勢(shì)，特別是第一梯隊(duì)的前灘華二

這大概是很多前灘小戶型二手的縮影

明明前幾年前灘還在瘋漲，現(xiàn)在為什么會(huì)跌呢，對(duì)方給了我這樣一個(gè)答案：“已經(jīng)漲到頂了”

還有去年上海疫情影響比較大，二手成交價(jià)在下滑

關(guān)于前灘房?jī)r(jià)有沒有到天花板，還要看之后的樓市情況，畢竟最近的前灘又創(chuàng)造出了積分奇跡

除了臨港和前灘之外，根據(jù)兔博士的數(shù)據(jù)，上海去年還有這些板塊在跌價(jià)，大多是郊區(qū)板塊

去年跌的最狠的板塊：金山呂巷，暴跌11.33%，2021年二手成交均價(jià)還有2.1萬(wàn)/㎡，一年的時(shí)間就跌到1.9萬(wàn)/㎡

并且，金山位于上海最西南角，真正意義上的郊區(qū)，其房?jī)r(jià)也成為上海最低的一個(gè)區(qū)域

這一年房?jī)r(jià)也跌的比較多，在金山11個(gè)板塊的統(tǒng)計(jì)中，有9個(gè)都是在跌

等于說，在上海所有區(qū)域里，金山是房?jī)r(jià)倒退最嚴(yán)重的區(qū)域，（除了崇明外）

所以對(duì)于想要投資的人來說，金山可能不是一個(gè)好的選擇

但如果是真剛需，只有一兩百萬(wàn)的預(yù)算，有自住需求的話，金山也是一個(gè)上車門檻最低的地方

不過，也需要做好心理預(yù)期，金山畢竟太遠(yuǎn)了，加上沒有地鐵，未來往市區(qū)上班也不會(huì)太方便，還要擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)

05

我們稍微來復(fù)盤一下，去年跌的最慘的小區(qū)有哪些

1.老豪宅類產(chǎn)品，如世茂濱江花園、仁恒濱江園等，一度跌幅30%以上

2.頂級(jí)別墅產(chǎn)品如西郊莊園，一降就是幾千萬(wàn)甚至上億

2.靠學(xué)區(qū)溢價(jià)的老破小，如高興花園、梅園一、五、六街，跌幅20%以上

3.小戶型學(xué)區(qū)帶動(dòng)整個(gè)板塊均價(jià)上漲的前灘，價(jià)格還是跌了5-8%

4.位于臨港新城板塊的小區(qū)，平均跌幅4.6%

到這里，其實(shí)已經(jīng)很清晰了，去年跌的最慘的小區(qū)其實(shí)都有一些固定的特質(zhì)

比如梅園這樣的老破小，最高房齡近40年，又是靠著學(xué)區(qū)實(shí)現(xiàn)過高溢價(jià)，在現(xiàn)在學(xué)區(qū)房普遍下降的時(shí)期

自身素質(zhì)不過硬的老小區(qū)一定是最先被拋棄的那個(gè)

再比如臨港新城的小區(qū)，作為新興板塊一般規(guī)劃周期都會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)，且土地供應(yīng)量充足的情況下一手又會(huì)影響二手

可選擇的范圍多了，二手自然就會(huì)下跌

但是我們必須強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，這里統(tǒng)計(jì)的不管是小區(qū)還是板塊，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，幾乎90%是在上漲的

跌價(jià)只是其中的個(gè)別案例，占比只有十分之一

并且，都是基于去年上海各種不穩(wěn)定因素下的價(jià)格表現(xiàn)

疫情、封控、放開這種種因素都決定了這些小區(qū)會(huì)有較大變動(dòng)的房?jī)r(jià)漲幅

回顧過去，我們更希望去展望未來

2023年上海樓市二手房的情況表現(xiàn)又會(huì)如何，那些去年跌價(jià)的小區(qū)會(huì)不會(huì)有所反彈

我們也會(huì)持續(xù)關(guān)注2023年上海二手成交的動(dòng)態(tài)