石家莊樓市2023年6月第一周數(shù)據(jù)出爐，其中：

　　一、石家莊樓市二手房掛牌價(jià)從13593元變?yōu)?3588元，本周下跌5元，持續(xù)下跌。

　　二、石家莊樓市近三周在售二手房數(shù)量為36767套，37152套，46691套，持續(xù)上漲。

　　這段時(shí)間石家莊樓市待售二手房數(shù)量突然間大幅度增加，不知道是石家莊樓市出什么問題了，怎么會(huì)有這么多的待售二手房出現(xiàn)。

　　在這種情況下，石家莊樓市的壓力，就變的更大了。

　　本來石家莊房?jī)r(jià)在跌了那么久以后，基本上已經(jīng)跌至了底部，但是石家莊待售二手房再來了這么一波增加以后，石家莊樓市的壓力立馬就大起來了。

　　石家莊樓市進(jìn)入到6月份以后，待售二手房突然從3.7萬套增加到了4.6萬套，增加了9000來套的二手房。

　　石家莊樓市的那么多小區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)比高點(diǎn)，跌了那么多，像是石家莊的國(guó)瑞城，在2017年的時(shí)候，房?jī)r(jià)漲到了21000多元，等到了2023年的時(shí)候，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌至了15900多元，房?jī)r(jià)跌沒了5000來塊，如果說是在高位時(shí)買入，等到現(xiàn)在，首付都已經(jīng)虧光了。

　　現(xiàn)在石家莊樓市理論上來說，房?jī)r(jià)已經(jīng)是跌至了底部。只是說石家莊這幾年工資水平也沒有上漲，石家莊的那些購(gòu)房者對(duì)于石家莊房子沒有投資的心態(tài)，只有自住的心態(tài)，在這種情況下，石家莊房?jī)r(jià)就很難上漲。

　　石家莊買房不用急，可以等遇到了自己喜歡的再下手。

　　石家莊最近五年來，房?jī)r(jià)到底跌了多少？不同類型的小區(qū)，跌幅差異有多大？有哪些小區(qū)的房?jī)r(jià)反而在漲？以及近期的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　BK在2017年前后才入駐石家莊，2019年之前，BK在石家莊的市場(chǎng)占有率是很低的，成交數(shù)據(jù)很少。而且整個(gè)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)肯定是搞不到的，我是沒工作、沒公司的，所以我用了一些代表性很強(qiáng)的小區(qū)，“以點(diǎn)代面”、分析整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　從表格里可以看出，2017年是石家莊大部分小區(qū)房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，確切的說，2017年3月石家莊限購(gòu)，之后市場(chǎng)成交量大跌，但房?jī)r(jià)維持在高位，直到2017年10月房?jī)r(jià)開始猛跌，2018年的跌幅非常明顯，隨后是三年的漫長(zhǎng)陰跌期，2021年房企債務(wù)危機(jī)爆發(fā)、疊加疫情影響、全國(guó)樓市一片慘淡、石家莊房?jī)r(jià)跌幅再度擴(kuò)大，一直到2023年初、疫情過后、政策利好不斷、春季也是傳統(tǒng)成交旺季、二三月成交量暴增、房?jī)r(jià)才終于止跌。

　　國(guó)瑞城，超大體量、二流學(xué)區(qū)、配套成熟的高層次新房代表，2017年最貴的時(shí)候、兩室賣到過220萬以上，2023年兩室成交套價(jià)140~150萬左右，從2018至2023年4月，國(guó)瑞城房?jī)r(jià)跌幅大約13%。

　　強(qiáng)調(diào)：實(shí)際跌幅比成交均價(jià)跌幅要大，因?yàn)槌山痪鶅r(jià)不分戶型、以一年為單位，實(shí)際跌幅需要考慮不同戶型、精準(zhǔn)到某一套的實(shí)時(shí)成交套價(jià)。

　　裕東小區(qū)，大體量、二流學(xué)區(qū)、配套成熟的老小區(qū)代表，2017年高點(diǎn)房?jī)r(jià)超過兩萬一，2023年成交均價(jià)一萬二左右，從2018至2023年4月，裕東小區(qū)房?jī)r(jià)跌幅大約38%。

　　銀通小區(qū)，大體量、三流學(xué)區(qū)、2000年初房齡的多層剛需房代表，2017年高點(diǎn)房?jī)r(jià)超過一萬七，2023年成交均價(jià)一萬一，從2018至2023年4月，裕東小區(qū)房?jī)r(jià)跌幅大約27%。

　　國(guó)際城一二三期，大體量、二流學(xué)區(qū)、中端品質(zhì)次新房代表，四期有電梯洋房、對(duì)成交價(jià)影響很大、所以我沒用四期的成交數(shù)據(jù)。國(guó)際城2017年高點(diǎn)房?jī)r(jià)超過兩萬一，2023年成交均價(jià)大約一萬六，從2018至2023年4月，國(guó)際城一二三期房?jī)r(jià)跌幅大約23%。

　　從這些大體量、區(qū)域熱度很高的小區(qū)二手房歷年成交數(shù)據(jù)對(duì)比中，可以看出，2018年至今，石家莊大部分小區(qū)的房?jī)r(jià)都在跌，跌幅在13%~38%左右，如果用2023年的房?jī)r(jià)做分母，相對(duì)跌幅會(huì)擴(kuò)大到60%。與此同時(shí)，也有一些小區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，甚至呈現(xiàn)出逆勢(shì)上漲的行情。

　　比如40中的學(xué)區(qū)房，裕華路小學(xué)對(duì)面的市梆子劇院宿舍，五年內(nèi)成交均價(jià)一直在兩萬二以上、出一套賣一套、房?jī)r(jià)不但沒跌、反而上漲了15%，隔壁青園街小學(xué)劃片內(nèi)成交量最高的祥龍花園房?jī)r(jià)漲幅甚至超過20%。

　　石外、也就是常說的43中學(xué)區(qū)房，劃片小學(xué)一般，但初中非常強(qiáng)勢(shì)，劃片內(nèi)房產(chǎn)保值性很好，學(xué)校對(duì)門的老小區(qū)——經(jīng)編廠宿舍、房?jī)r(jià)跌幅才3%，成交量最高的燕港新村，2018年至今房?jī)r(jià)漲幅約14%。

　　萬科翡翠公園，2017年9月開盤，銷售均價(jià)大約1.8~2萬/平左右，2023年翡翠公園二手房成交均價(jià)17859元/平。

　　融創(chuàng)裕華壹號(hào)東區(qū)，2017年7月首次開盤，洋房毛坯單價(jià)16380元/平、精裝單價(jià)3980元/平、配套設(shè)施費(fèi)（含中央空調(diào)、新風(fēng)和凈水）3600元/平，實(shí)際均價(jià)約2.4萬元/平，2023年成交均價(jià)約2.5萬/平。

　　融創(chuàng)和萬科，是石家莊前幾年的新房銷冠，它們的樓盤交房后，二手房成交均價(jià)，相對(duì)于開盤售價(jià)，基本都微跌了一些。其他樓盤，尤其是那些容積率3.0左右、學(xué)區(qū)一般、體量很大的新建高層社區(qū)，現(xiàn)在的二手房成交價(jià)相比開盤售價(jià)，基本上可以說跌幅非常明顯，比如高遠(yuǎn)森霖城、2017年3月某一天上午開盤均價(jià)一萬五、下午一萬七、現(xiàn)在二手房1.1~1.3萬，綠地中山華府、2017年最貴的接近三萬、現(xiàn)在玫瑰園均價(jià)兩萬左右，雍和慢城最貴的時(shí)候兩萬多、現(xiàn)在二手房1.5~1.7萬……

　　從上圖可以看出，今年二三月石家莊主城二手房成交量暴增，量增價(jià)漲，房?jī)r(jià)也略微上漲了一點(diǎn)，4月成交量明顯下跌，5月成交量跌的更多、只不過現(xiàn)在外網(wǎng)還沒有顯示。

　　2月份我寫房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)文的時(shí)候，就給大家講了，新房供給大減+三年疫情過后需求井噴+每年春季都是二手房成交量最高的時(shí)候，所以買新房的不必過度觀望、賣二手的抓緊賣?，F(xiàn)在回過頭來看，和我說的完全一樣，很靠譜的新房樓盤這個(gè)春天是微漲的，二三月二手房量?jī)r(jià)齊增，5月市場(chǎng)熱度明顯下降、BK后臺(tái)房源數(shù)量快突破五萬套了、很多同一小區(qū)相同類型房源的業(yè)主都發(fā)現(xiàn)5月已經(jīng)賣不到3月的價(jià)格了……

　　所以，如果你想在今年買房，靠譜的新房樓盤、不用過度觀望、想買就能買，或者等兩三年它們交房后買二手也行，放心，石家莊漲不動(dòng)；二手房，最好別在每年春節(jié)過后的小陽(yáng)春期間購(gòu)買，除非你碰到非常合適的，或者突擊買學(xué)區(qū)房落戶上學(xué)，石家莊買二手房最合適的季節(jié)是10~11月。