《看懂樓市》總第37期

11月23日起，深圳將執(zhí)行兩條樓市新政：

一是下調二套住房首付比例，從11月23日起，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調整為40%。

二是調整享受優(yōu)惠政策普通住房認定標準，最新調整為同時滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0）、單套住房套內建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）等兩個條件。

值得留意的是，這是在“認房不認貸”之后，深圳打出的又一組樓市調控組合拳。那么，這對于房地產市場有哪些影響？一線中介門店反應又如何？

中介：業(yè)主想漲價又擔心賣不掉

11月22日晚間8-9點，南方+走訪深圳南山桃源村周邊中原、鏈家、樂有家、糯家等11家中介門店發(fā)現(xiàn)，其中1家門店有2名買家咨詢房源情況，2家門店開會，2家有多人守店，其他均只有1人在店。綜合來看，走訪的門店反應清淡，中介人員神情淡定。有少數(shù)中介與客戶電話溝通政策影響。

同時，深圳一名資深房地產中介表示，政策出來之后，手里持有現(xiàn)金的買家咨詢的更多一些，他們主要關心價格大漲，是否需要趕緊買一套，但收入在調整，擔心買了之后供樓有壓力等。沒賣掉的業(yè)主就咨詢房子是不是好賣一點了，要不要上調價格。整體來看，業(yè)主的心態(tài)稍微好一點了。

業(yè)主羅女士則沒有上調價格的計劃，“我的房掛了半年了還沒賣出去，看都沒人看?！?/p>

實際上，深圳樓市在剛剛過去的“金九銀十”中表現(xiàn)成色不足。數(shù)據(jù)顯示，深圳9月份、10月份一、二手住宅成交量合計不足1萬套。通過對比近年來“金九銀十”成交總量，即當年九、十月份一、二手住宅成交量總和，可見今年成交量為五年最低；從趨勢來看，成交總量已連續(xù)四年下行。

具體來看，2023年“金九銀十”成交總量不足1萬套，為9904套；實際上，2019年、2020年在交總量均在2萬+套，于2021年驟減至1萬余套，隨后成交總量就在1萬套上下徘徊。

專家：政策小步快跑，但沒有一次性到位

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此輪深圳樓市調整的幅度在一線城市中是最大的。目前，深圳新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。因此，在國家明確了商品房回歸商品屬性，打造房地產新模式的政策新框架下，房地產政策新一輪的松動窗口已經打開，包括廈門全境退出限購。在此背景下，深圳樓市政策松動在情理之中。

李宇嘉指出，此次深圳調整樓市政策，遵從降低住房交易成本，滿足改善型住房需求的政策本源。也就是政策小步快跑，但沒有一次性到位，下一步政策調整預留了空間，先觀察此次調整的效果再說。

李宇嘉強調，需求端的政策可以釋放一部分被政策擠壓的需求，但很難對當前疲弱的需求形成帶動作用。因為目前樓市的需求主要是高房價供給與大多數(shù)中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。對深圳來講，除了這個矛盾以外，更重要的是普遍的對房價和樓市前景預期的不樂觀。

李宇嘉表示，支撐深圳過去樓市繁榮的很大程度上是房價的預期，以及大量的資金的涌入。當這個外部的環(huán)境不具備了以后，樓市面臨著一定的下行壓力。從深圳的收入結構來看，中等收入人群數(shù)量相對較少，真正的人口結構就是少量的高收入人群，少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的結構?！熬褪俏乙恢睆娬{的，深圳的腰部比較弱。這是當前樓市難以穩(wěn)定住的一個最大的弱點?！?/p>

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【撰文/攝影/制圖】馮少文

【作者】

大灣區(qū)樓市觀察

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