國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在今年的1月16日公布2022年12月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

　　2022年房地產(chǎn)行業(yè)以降溫為主，房?jī)r(jià)下行城市量不斷增多。

　　其中在*一月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有55個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有63個(gè)。

　　到底未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)如何？

　　小學(xué)人數(shù)往往是個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的晴雨表，我們以北京市為例，從小學(xué)生入學(xué)和在校情況預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　1949-2021年北京小學(xué)生數(shù)據(jù)。

　　北京小學(xué)生分布情況

　　北京小學(xué)生分布情況，2028年入學(xué)人數(shù)減半

　　2025年北京小學(xué)生趨勢(shì)情況

　　小學(xué)人數(shù)往往是個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的晴雨表，中國(guó)其他城市也可以做類似，與北京相比快慢約幾年。

　　2022年全國(guó)人口減少85萬(wàn)，人口減少的趨勢(shì)一時(shí)半會(huì)是無(wú)法改變的。

　　所以可以大膽預(yù)測(cè)：即使北京這樣的大型城市，在震蕩幾年后，也大概率在2025年徹底進(jìn)入下行途徑。

　　中國(guó)其他城市也可以做類似，與北京相比快慢約幾年。

　　看到這樣的預(yù)言，你會(huì)不會(huì)哭笑不得？

　　這是讓你趕在2024年之前買房，然后馬上又賣掉是嗎？

　　天涯不少神貼都是預(yù)言房?jī)r(jià)的，甚至有人在十幾年前就給出了中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)，之所以稱之為神貼：

　　第一：現(xiàn)在回頭看10年前，8年前的帖子，如果說(shuō)對(duì)了，就會(huì)引發(fā)比過(guò)去更強(qiáng)烈的討論，因?yàn)闀r(shí)間沉默不語(yǔ)，能穿透時(shí)間的預(yù)言自然能贏得別人的膜拜。

　　第二：預(yù)測(cè)正確，能成為神貼的，大多都是看漲的！因?yàn)榉旁?0年的周期里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)一定是上漲的！

　　第三：預(yù)測(cè)了下跌趨勢(shì)的，并且準(zhǔn)確的，也有，但過(guò)后房?jī)r(jià)又漲了起來(lái)。

　　比起預(yù)測(cè)上漲的，預(yù)測(cè)下跌的帖子沒(méi)有價(jià)值嗎？其實(shí)不然，買了房的朋友都希望房?jī)r(jià)上漲，沒(méi)有錯(cuò)，但對(duì)于那些還沒(méi)有買房子的朋友，尤其是一線和新一線城市的朋友，如果看到預(yù)測(cè)下跌的帖子就不敢再買房，其實(shí)你就大錯(cuò)特錯(cuò)了，這些帖子，恰恰在提示你，現(xiàn)在到了你改入手的時(shí)機(jī)了，因?yàn)橐痪€房?jī)r(jià)不漲則已，一漲就可能翻倍，最該買房的時(shí)機(jī)，就是房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候！

　　所以，比起盲目買房，精準(zhǔn)買房的時(shí)代來(lái)臨了！要徹底告別買漲不買跌的時(shí)代！那個(gè)邏輯已經(jīng)是錯(cuò)誤的了！今后買房的最佳時(shí)機(jī)，就是房子降價(jià)的時(shí)候！尤其是一線和新一線的購(gòu)房者，一定要秉持這個(gè)理念，才不至于踩空踏錯(cuò)！買漲，意味著多掏數(shù)百萬(wàn)，有這幾百萬(wàn)，都可以多買一套房了！如何把握購(gòu)房時(shí)機(jī)呢？

　　對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期我們一般比較熟悉如朱格拉周期，達(dá)里奧周期，康博周期等等，無(wú)論是哪種周期都會(huì)有自身的道理。我也看過(guò)很多人拿這些周期來(lái)預(yù)判未來(lái)的房地產(chǎn)周期，也就是判斷未來(lái)的中國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)終期低點(diǎn)到底會(huì)出現(xiàn)在哪里。

　　這些用經(jīng)濟(jì)周期來(lái)分析房地產(chǎn)周期一般比較復(fù)雜看著也很亂，現(xiàn)在我們來(lái)從貨幣的角度來(lái)分析未來(lái)的房地產(chǎn)周期低點(diǎn)在哪里，在這里我分別從M1,M2兩個(gè)方面的周期進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述。

　　1.從M1來(lái)看

　　通過(guò)以前的分析我們知道2013年的房地產(chǎn)底部和2017年的房地產(chǎn)頂部都和M1有著緊密的聯(lián)系，好不夸張的說(shuō)M1圖就是房?jī)r(jià)圖?，F(xiàn)在我們來(lái)通過(guò)2010–2016年（下圖1）一個(gè)完整M1周期來(lái)分析未來(lái)的房地產(chǎn)周期。

　　2010年—2016年M1同比變化

　　通過(guò)上圖1我們可以看出來(lái)，從2010年1月–2016年7月是一個(gè)完整周期（2003年1月–2009年11月也是一個(gè)完整周期，這個(gè)周期我們不做列舉喜歡的朋友可以自己看看）歷時(shí)6年10個(gè)月時(shí)間。這兩個(gè)周期里面雖然有小幅波動(dòng)但是整體房?jī)r(jià)是漲的，我們叫上漲周期，一般房地產(chǎn)周期都是20—25年左右的周期，中國(guó)房產(chǎn)周期通過(guò)M1來(lái)判斷應(yīng)該是一個(gè)20年周期，那么第三個(gè)周期就是弱周期也就是下跌周期，時(shí)間大概是7年左右，就是從2016年7月—-2023年7月左右。就是說(shuō)在2023年7月左右將出現(xiàn)一個(gè)歷史性的底部區(qū)域，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)基本上也是庫(kù)存周期的高點(diǎn)，更是這種經(jīng)濟(jì)周期的下跌交叉點(diǎn)。

　　我們知道一個(gè)大的周期都會(huì)有很多小的周期組成，一個(gè)大的向下級(jí)別的周期，也可以分為許多小周期，那么未來(lái)的房地產(chǎn)7年下跌周期又可能分為四個(gè)小周期，分別是：

　　第一周期：2017年1月–2019年1月，為慢速下跌周期，歷時(shí)24個(gè)月。

　　第二周期：2019年1月–2020年3月，快速下跌周期，歷時(shí)14個(gè)月。

　　第三周期：2020年3月–2022年1月，下跌沖低周期，歷時(shí)22個(gè)月。

　　第四周期：2022年1月–2023年5月，底部穩(wěn)定反彈區(qū)，歷時(shí)16個(gè)月。

　　通過(guò)上面四個(gè)周期可以大致預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的具體走勢(shì)，未來(lái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)2023年左右是應(yīng)該一個(gè)大級(jí)別的底部區(qū)域。這個(gè)大家可以自己判斷，在未來(lái)那個(gè)階段需要做哪些事情。

　　2.從M2來(lái)看。

　　再看M2之前，先來(lái)看看央行從1997—2019年大概放水幾次以及放水之后什么時(shí)候出現(xiàn)房?jī)r(jià)頂部。從1997年以來(lái)央行一共放水4次，分別是；

　　第一次1997年放水2002年房間見(jiàn)頂歷時(shí)5年

　　第二次2003年放水2007年房?jī)r(jià)見(jiàn)頂歷時(shí)5年

　　第三次2009年放水2013年房?jī)r(jià)見(jiàn)頂歷時(shí)5年

　　第四次2013年放水2017年房?jī)r(jià)見(jiàn)頂歷時(shí)5年

　　通過(guò)上面可以看出來(lái)央行的貨幣周期一般5年左右，也就是每次你發(fā)現(xiàn)央行放水基本上一個(gè)小周期就要開(kāi)始了，這個(gè)小周期就是央行放水房?jī)r(jià)上漲3-4的小周期年下跌1—2年的小周期，這些都可以準(zhǔn)確用來(lái)判斷房?jī)r(jià)的短期頂部。

　　按照這個(gè)放水貨幣周期房?jī)r(jià)應(yīng)該是一個(gè)25年的周期，在這個(gè)周期里前20年房?jī)r(jià)都是漲的那么未來(lái)5年就是跌的，也就是說(shuō)從1997年—2022年底是一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期，未來(lái)的房?jī)r(jià)底部區(qū)域應(yīng)該在2022年底左右出現(xiàn)。

　　再來(lái)看看M2周期

　　1997年—2019年的M2同比變化

　　

　　通過(guò)上圖2我們可以把M2劃分為兩個(gè)強(qiáng)周期和一個(gè)弱周期（強(qiáng)周期貨幣總體寬松，弱周期貨幣總體緊縮），具體如下

　　第一強(qiáng)周期：1997年2月—–2003年8月歷時(shí)79個(gè)月（6年7個(gè)月）

　　第二強(qiáng)周期：2003年8月—–2009年11月歷時(shí)75個(gè)月（6年3個(gè)月）

　　第一弱周期：2016年12月—-2023年（大約6年）

　　第二弱周期：2023年———2029年（大約6年）

　　前兩個(gè)周期屬于M2強(qiáng)周期房?jī)r(jià)都是漲的，那么房地產(chǎn)在M2弱周期里面基本上就是一個(gè)下跌過(guò)程，也就是說(shuō)低點(diǎn)應(yīng)該出現(xiàn)在2023年左右。那么未來(lái)的房地產(chǎn)周期的反彈點(diǎn)應(yīng)該是出現(xiàn)在2023—2029年之間，一般按照第一個(gè)小周期下跌2年時(shí)間推算，2025年可能是最終底部的反彈點(diǎn)。

　　上面這些無(wú)論通過(guò)那種周期判斷，基本上都把時(shí)間推到2023—2025年，這個(gè)時(shí)間就是未來(lái)的大級(jí)別底部區(qū)域時(shí)間。當(dāng)然了這些都是通過(guò)周期推論得到具體時(shí)間的節(jié)點(diǎn)還是要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)決定。